消息来源： 钱江晚报 作者：徐叔竞 2007年02月08日

    从2月1日起，又有两项政策针对二手房市场，一是开始征收二手房交易的土地增值税；二是中介费调整。在政策的变化之下——二手楼市平静应对土地增值税.  
    前几天，我爱我家经纪人小徐成交了一套滨江区国信嘉园的房子，面积148.2平方米。据小徐介绍，房东买这套房子时差不多花了近百万元，现在由于等钱急用，房子只卖了80多万元。“由于该套房子并没有产生增值，将不需要交纳土地增值税。”小徐说。
    据悉，由于土地增值税主要针对非普通住宅，且免税条件多，因此在二手房土地增值税政策出台之后，本身就比较清淡的非普通住宅市场反应比较平静。

哪些房产受影响不大——
1.增值不多的郊区房产
    据滨江区一些中介公司负责人介绍，现在滨江的二手房市场整体价格已经趋于合理，再扣除房子交易中出现的一些合理费用，现在售出的价格跟几年前买进时相比，并没有产生多少增值。因此按照土地增值税四级税率的征收办法来算，这些房源不会因为土地增值税出台而大幅增加交易成本。
事实上，滨江二手房市场这一年来受到的市场压力较大，特别是非普通住宅市场一直呈现供大于需的局面，这使得很多诚心出售的房东在房价方面的调整比较积极。与这些调整相比，土地增值税比较容易被买卖双方所消化。
2.交付3年以上，甚至5年以上的老城区房产与滨江的房子相比，老城区、市中心的大面积住宅受到的土地增值税压力虽然也不大，但是原因却略有不同。我爱我家市场研究中心从以往的历史成交数据和挂牌的房源中发现，不少市中心的非普通住宅多为3年以上，可以享受0.25%的税率优惠；如果5年以上，则可全免。此外，市中心市场毕竟以中小户型的成交为主，因此向大户型开征的增值税并没有对整个市场激起很大波澜。

哪些房产受影响较大——
1.增值颇多的郊区别墅
    不过对于近两年来交付的市中心高端住宅及一些郊区别墅来说，土地增值税的影响就比较大了。受国家土地政策的影响，停止供地审批的别墅这几年涨价惊人。像地处城西的某别墅，2004年的售价还在350万元/幢左右，而现在市场的挂牌价几乎都在600万元/幢以上。增值税出台后，其税会增加很多。“不过，别墅房源在目前的杭州二手房市场上并不多。”一位中介公司人士告诉记者。“一方面房东们也不太舍得拿出来挂牌出售，另一方面这些楼盘的客户群，相比于价格，更看重品质。”因此这些高端非普通住宅的交易情况也一直比较平稳，很少出现大起大落的情况。
2.交付在3年之内的市中心高端住宅
    2004年后的楼市，涨得最多的要属市中心楼盘。如世贸丽晶城，在2003年时的销售价格为每平方米8000元左右，等到去年底交付时，市场单价已经普遍在16000元以上。这样的增值额，被扣除的土地增值税显然不是小数目。

土地增值税，保障自住需求
    由于当前杭州市场的非普通住宅成交量较小，业内普遍认为市场对土地增值税的即时反应不会非常明显，但是它是国家稳定房产市场、保障自住需求的政策的持续，对于市场的长远影响可能更大。毕竟土地增值税锁定的是非普通住宅，而且对5年以上的非普通住宅予以免征，这无疑是对以中小户型为主的自住需求的保护。
我爱我家市场研究中心的相关人士表示，从短期来看，非普通住宅二手房市场供大于求的市场情况将很难改变，土地增值税对于市场来说影响可能主要集中在购房者的心理影响方面。

杭州土地增值税相关条款 ：
1、按个人转让二手房所取得的增值额实行四级超额累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。（扣除项目为房屋购入原值、相关税费等）
2、无法提供购房发票及建筑物价格评估报告，扣除项目金额难以确定的，按转让交易价格金额的0.5%征收。（交易价格偏低且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定）
3、减免规定：
个人转让普通住宅暂时免征；
个人转让非普通住宅，居住满5年或5年以上的免征；
个人转让非普通住宅，居住满3年未满5年的减半征收；
个人转让非普通住宅，居住未满3年的按规定征收。