记者 张卉卉 (2006年1月19 日)
一度有些低迷的房地产市场正在酝酿着变化。近日，公积金贷款额度提高到50万元、契税缴付时间提前、房贷首付下降到二成、购房入户等一系列利好政策相继出台。据杭州市政府透露，对普通住宅的开发还将享受贷款优惠。
一个多星期过去了，新政对市场带来了哪些影响？对今后的市场又将有哪些促进？
打开问号——
问题1：新政出台市场有何反应？平静的表象下激流涌动
和以往新政出台市场迅速产生反应不同，这次新政出台，也许是恰逢市场淡季的缘故，购房者观望心理依然比较浓厚，无论是新房还是二手房，成交量变化都不大。
记者从一些近期新开楼盘了解到，一手市场较为平静。但是从市场的细微反应看，我们还是感受到了新政带来的激流涌动。
位于南肖埠的御景苑1月6日开盘，那几天恰逢杭州市公积金新政策出台，一些消息灵通的业主于是放缓了签约时间，等到新政明朗之后才签约。据滨江房产副总朱立东介绍，一些购房者用足了新政策的优惠，御景苑房子总价大多在150万元左右，一般需要组合贷款，但有些购房者索性首付100万元，剩余的50万元享受公积金贷款。
一些早些时候开盘的楼盘也纷纷接到更改贷款额度的通知。位于下沙的野风海天城要求更改贷款合同的客户有40个，野风房产正忙着和银行协商。去年12月份开盘的三墩亲亲家园也接到了一些已签约客户要求将公积金贷款额度由30万元提高到50万元的要求，打算在银行放贷前将贷款合同加以修改。
由于之前不少优质客户已享受了二成首付，所以首付成数降低和公积金贷款额度提高对二手房的影响更大一些。据外滩房产各门店反映，这几天，部分老顾客特意跑到门店了解咨询，利好政策让购房者在解决房款首付和每月还款上缓解了一定的压力。新政出台受益最大的是一些工作年限不长，个人积蓄有限，又想组织小家庭的年轻人。
我们从外滩房产提供的一些数据了解到，在连续二周房源收进数量回落后，1月6日～12日收进房源数量有明显反弹，比前一周上升了76.67%，上升速度之快让人惊讶。市场求购方显示，本周的看房电话比上周整整增了三倍；看房次数、求购电话也分别增长了111%和42%左右；买卖双方的互动，让原本清淡的市场增添不少人气。
问题2：楼市何时走出低谷？四五月成交量可能会有反弹
采访中，大多数开发商都认为，新政对眼下市场带来的最大影响是增加了市场信心，但一度在低位徘徊的楼市成交量若要走出低谷，可能还要等到四五月份购房旺季的到来。
银马房产营销经理樊伟认为，楼市在经历了大半年的低迷后，这次新政的出台，发出了一个利好信号。然而消费心理越来越成熟的购房者不会马上下单，尤其在眼下的淡季。春节过后，拿到年终奖的购房者一般会考虑买房，这时再加上新政的烘托，成交量会明显放大。
坤和建设杭州公司营销总监苇也愔认为，虽说眼下的市场没有出现明显转机，但利好政策会促使楼市向非常好的理性市场转变，买卖双方会找到一个较好的契合点。潜在的购买力会真正被激发。
问题3：哪类房源影响最大？中低档房源、期房受益最大
虽说新政出台对整个楼市都是一个利好消息，但采访中，大多数业界专家认为，受益最大的将是自住房和期房。
目前对市场影响最大的是公积金政策。樊伟认为，总价在70万～100万元的中低档楼盘受益最大。这个价位的房源一般处于近郊，如下沙、三墩、滨江等地。相比高档楼盘，这些房源对政策的敏感度往往比较明显。购房者自有资金相对缺乏，能够用贷款就尽量用贷款。而高档楼盘特别是200万元以上的房源一般受贷款政策影响较小。
滨江房产副总朱立东则认为，公积金政策对市中心成熟地段的自住客户影响较大，相比自有资金充足的投资客，这些客户较多使用贷款。
而契税缴纳时间由办产权证提前到签订商品房预售合同并登记备案时，这也意味着预售合同签订2年后转让便可享受营业税免征的政策优惠，而不用等到房子交付之后再等上两年。
虽说这一政策的效果目前还没显现，但外滩房产老总陈梦月认为，“两年”期的提前，对于购房者的吸引力是相当大的，这一消息最直接的受益人就是期房购买者，特别是对一些想在购房“两年”后变现的投资者。这对一手楼市的销售有较大促进，预计过段时间，一手楼市的销售量会有所恢复。
问题4：楼市投资会否再度兴起？转让轻松，换购人群会增加
去年6月，杭州市曾出台“对于个人购买不足两年的住房对外出售，需全额增收营业税”的政策，这可谓是面向投资客的一道“撒手锏”，在很大程度上抑制了炒房。去年前三季度，杭州市房产信息中心统计显示，外地人在杭州的购房比例已从去年同期的30.73%降至18.38%，自住消费成为楼市主流。
而立契时间的提前，对于期房转让者来说，交易成本大大降低。在目前投资渠道单一的现状下，楼市投资会否再度兴起？
建工房产营销总监蔡阳认为，交易成本的降低对楼市投资会有促进，但在住宅房价增长幅度不大、楼市投资空间不会太大的今后，单凭这些政策不会有根本改观，自住依旧是今后的住宅消费主流。而商业房产可能会成为投资新热点。
坤和苇也愔认为，交易成本的降低对于二次购房者实惠最多。这一政策更大的意义在于盘活存量房源，有利于住宅梯级消费的形成。随着生活条件的改善，很多人渴望换购更大的房子。可是，交易成本过高阻碍了他们的这一需求。今后，这一类购房群体会卖掉小房子，购进大房子，“轻装上阵”。
新政解读——
看得见摸得着的实惠
公积金可贷50万
政策：
1月7日出台的《关于确定杭州市市区住房公积金贷款额度的通知》表示，“现在新的贷款额度可从原来的30万元调整至50万元，只要您每月交纳公积金在385.41元/月以上，并连续交足一年以上的，就可贷款50万元；如每月交纳公积金在385.41元/月以下，并连续交纳一年以上的，最高贷款额度30万元。”
实惠：
据金丰易居测算：以一套80万元的物业为例，如购房者按月交纳公积金400元/月左右，假设按揭50万元的购房贷款，贷款年限为20年。按以前贷款额度及条件，其中只有20万元能享受公积金贷款（单身），另外30万元只能采用商业贷款，现在新的贷款额度调整后，可全部改为公积金贷款，以20年为准，可省4.4万元的利息。如果购房者的贷款期限加长，那么公积金与商业贷款中间的利息差将会更多。
预售时可缴契税
政策：
1月11日，杭州市财政局农税征收管理局传出消息：“将商品房期房契税征收时间提前，只要是签订商品房预售合同并登记备案的，就可交纳契税，并取得完税凭证”。
实惠：
契税时间提前。去年6月杭州市曾出台“对于个人购买不足两年的住房对外出售，需全额增收营业税”的政策，两年起点以完税凭证取得时间为准。现在两年时间提前，140平方米以下的期房购买者在办得产权证时转让房子一般已满两年，不用再交营业税。
首付降至二成
政策：
近日，杭州各大银行将住宅房贷首付门槛放宽到两成。
实惠：
去年5月后，杭州的购房首付一度收紧，由原来的最低两成加升到最低三成，对二手房把关特别严。首付的降低减轻了购房者的现金支付负担，使更多购房者早日圆梦。
购房可入户
政策：近日有关部门透露，杭州市将在下沙、滨江率先推出购房入户优惠举措。
实惠：1999年，杭州市曾经在拱墅区推行过购房入户。现在再次推出这一政策，对向往杭州生活的外地人吸引力还是蛮大的，购房入户后，子女就可以在购房所在的学区入学时享受“原住民待遇”。
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